Modernisierung: Was sie von der Instandhaltung unterscheidet

Modernisierung und Instandhaltung betreffen beide den Status eines Hauses oder einer Wohnung. Sie führen oft zu Ärger zwischen Mieter und Vermieter, weil die feinen Unterschiede nicht immer allen klar sind. Dabei ist die Abgrenzung der beiden bedeutsam. Sie können eine Mieterhöhung begründen oder eben nicht. An Erhaltungsmaßnahmen etwa beteiligt sich der Hausbewohner in der Regel nicht. Zu seinen Lasten gehen dafür Schönheitsreparaturen.

Modernisierung für eine Verbesserung des Zustands

Modernisierungsmaßnahmen bezwecken immer eine bessere Wohnsituation und dadurch einen höheren Immobilienwert. Damit verbunden sind in der Regel Baumaßnahmen wie

• energieeffiziente Sanierung
• Fahrstuhl-Einbau
• Bau einer Garage oder eines Carports
• Gestaltung der Außenflächen

Der Haus- oder Wohnungseigentümer muss Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Das Schreiben enthält den Beginn der Maßnahme, den Umfang und die geplante Dauer. Im Brief kündigt der Eigentümer auch eine etwaige Mieterhöhung an: Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten darf er auf den Mieter umlegen. Die Kostenumlage bedingt, dass der Eigentümer die Modernisierungskosten genau aufschlüsseln muss. Bauliche Veränderungen führen immer Spezialisten aus. Nur so ist ein fachgerechtes und sicheres Ergebnis gewährleistet. Nach Abschluss der Baumaßnahmen erhält der Eigentümer eine genau aufgeschlüsselte Rechnung. Für eine energieeffiziente Sanierung erhält der Eigentümer zudem Fördergelder vom Staat. Er profitiert also dreifach.

Instandhaltung für die Erhaltung des bestehenden Zustands

Die Instandhaltung erhält, wie der Begriff schon sagt, den Status Quo. Damit beugt der Eigentümer eventuellen Schäden vor und erhält den Immobilienwert. Dazu zählen beispielsweise

• Wartungsarbeiten
• Fassadenanstrich
• Treppenhausanstrich

Die Kosten trägt der Eigentümer. Eine Umlage auf die Mietkosten ist nur bei Wartungen möglich, die zu Betriebskosten führen wie Aufzug, Schornsteinfeger, Gartenpflege.

Instandsetzung für die Wiederherstellung des Status quo

Instandsetzungen sind Reparaturen, die den Status quo wiederherstellen. Beispiele sind

• Austausch von gleichwertigen Fenstern und Türen
• Reparatur fest verbauter Anlagen (Elektro, Heizung, Sanitär, Wasser)
• Erneuerung von Treppen

Die Kosten trägt der Eigentümer. Meist erfährt der Vermieter von notwendigen Reparaturen durch den Hausbewohner. Kleinere Schönheitsreparaturen durch Verschleiß (Waschtischarmaturen, Fenstergriffe) übernimmt in der Regel der Bewohner. Nicht immer sind die Maßnahmen klar getrennt. Mitunter kombiniert der Vermieter Aktionen. Lässt er beispielsweise einfache kaputte Fenster durch energieeffiziente austauschen, modernisiert er. Gleichzeitig setzt er die Fenster durch die Reparatur wieder instand. In diesen Fällen teilt der Eigentümer die Kosten anteilsmäßig auf. Im genannten Beispiel bedeutet dies, dass der Eigentümer die gesparten Reparaturkosten gegenrechnet. Der Restbetrag wäre die Basis für eine eventuelle Mieterhöhung.

Beratung durch einen Fachbetrieb einholen

Alle genannten Tätigkeiten gehören in die Hände von Fachleuten. Deshalb ist es unerlässlich, dass Sie sich professionell beraten lassen, ehe Sie Maßnahmen ergreifen, um Ihr Gebäude instand zu setzen, zu erhalten oder zu modernisieren. Ihr Fachbetrieb berät Sie gern

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